Zadatek a zaliczka - jako sankcja umowna za niewykonanie umowy
W kilku słowach zadatek
określić można jako szczególną sankcję umowną za niewykonanie umowy.
Pogląd ten wypływa z orzecznictwa Sądu Najwyższego [1],
dostrzegającego w zadatku funkcję dyscyplinowania stron w
dotrzymaniu umowy, potwierdzonej tymże zadatkiem. W zależności więc
od sytuacji i tego, po której stronie umowy stoimy, zadatek może być
naszym istotnym sprzymierzeńcem. Musimy jednak wiedzieć w jaki
sposób prawidłowo posługiwać się prawami, które nam na jego
podstawie przysługują.
Ustawodawca przewidział zadatek jako dodatkowe
zastrzeżenie umowne, stąd wniosek, że nie jest to element konieczny
czynności prawnej. Jeśli jednak zadatek został w umowie zastrzeżony,
to w przypadku jej niewykonania, w tym także uchylenia się od
zawarcia umowy przyrzeczonej, bądź też nienależytego wykonania umowy
przyrzeczonej, jako wierzyciel masz pełne prawo od umowy odstąpić i
otrzymany zadatek zachować. Jeżeli natomiast sam przekazałeś
zadatek, możesz w opisanej sytuacji żądać sumy dwukrotnie wyższej.
W praktyce zadatek
niekoniecznie oznacza sumę pieniężną. W pewnych okolicznościach
bowiem, przedmiotem zadatku może być także jakaś rzecz zamienna,
stanowiąca na przykład część przyszłego świadczenia. Ustalając
wysokość bądź wartość zadatku nie można jednak pomijać celu tej
instytucji, tj. motywacji do właściwego wykonania zobowiązania.
Orzecznictwo stoi na stanowisku, że sprzecznym z istotą zadatku
byłoby uznanie za zadatek świadczenia pieniężnego przekazanego
drugiej stronie umowy w wysokości odpowiadającej całości
zobowiązania, zbliżonej do jej wysokości czy też ją przewyższającej.
Trzeba bowiem cały czas mieć na względzie, że instytucja zadatku
przewiduje możliwość zatrzymania zadatku lub też żądania zwrotu
kwoty lub wartości dwukrotnie wyższej i w tej sytuacji mogłoby to
zostać uznane za rażące naruszenie prawa. Swoboda zawierania umów
nie oznacza bowiem, że wysokość zadatku może być kształtowana
zupełnie swobodnie [2].
Jeśli strony wyrażą w umowie swoją wyraźną wolę w
tej kwestii, to wręczenie rzeczy lub pieniędzy tytułem zadatku, może
nastąpić nie tylko przy zawarciu, ale także po zawarciu umowy
zasadniczej. Określenie jednak charakteru wręczenia pewnej kwoty
jako zadatku musi nastąpić w umowie, przy jednoczesnym wyznaczeniu
późniejszego terminu na jej wręczenie. Nie może to natomiast
nastąpić w aneksie do umowy, który to nie jest zawarciem umowy
w rozumieniu art. 294 § 1 k.c.
Skutki prawne zadatku powstają
w momencie, gdy dłużnik nie wykona zobowiązania z przyczyn, za które
on wyłącznie ponosi odpowiedzialność bądź umowa zostaje rozwiązana.
Jak w ;praktyce wyglądają te skutki?
Po pierwsze, w momencie bezskutecznego upływu
terminu wymagalności po stronie wierzyciela powstaje uprawnienie do
odstąpienia od umowy bez konieczności wyznaczania dłużnikowi
dodatkowego terminu ( art. 491 § 1 k.c.). Bez znaczenia jest w tej
sytuacji fakt czy spóźnione świadczenie miałoby dla niego jakieś
jeszcze znaczenie ( art. 477 § 2 k.c.). Jeśli wierzyciel skorzysta z
przysługującego mu na podstawie art. 394 § 1 k.c. uprawnienia do
odstąpienia od umowy, to wyłączeniu podlegają ogólne reguły
odpowiedzialności odszkodowawczej i nie może domagać się naprawienia
szkody w pełnej wysokości, ponieważ od tego momentu należne mu
odszkodowanie ograniczone jest do wartości zadatku lub jego
podwójnej wartości. Gdyby w razie niewykonania zobowiązania
wierzyciel nie odstąpił od umowy, mógłby dochodzić naprawienia
szkody na zasadach ogólnych [3].
Po drugie w razie rozwiązania
umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy
dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie
umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie
ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie
strony. Co jednak zrobić, gdy zobowiązanie wykonane zostało
częściowo. Wtedy oczywiście przyjmuje się, że zadatek podlega
zaliczeniu na poczet świadczenia głównego w odpowiedniej proporcji.
W przypadku zaś obowiązku zwrotu przedmiotu zadatku w postaci
rzeczy, nie zaś kwoty pieniężnej, po pierwsze należy zwrócić tą
rzecz. W ramach zaś zapłaty „sumy dwukrotnie wyższej”, dłużnik
powinien wydać wierzycielowi drugą rzecz tego samego rodzaju, albo
zapłacić kwotę stanowiącą równowartość rynkową rzeczy, która jest
zwracana.
Ze względu na dyspozytywny
charakter przepisu art. 394 k.c. strony mogą uregulować losy
wręczonego zadatku w zasadzie w sposób dowolny. Aby jednak zapewnić
ochronę interesów stron umowy, odejście od reguł wyrażonych w art.
394 k.c. musi wyraźnie wynikać ze sformułowań umowy. W praktyce
strony mają możliwość np.: dowolnie kształtować kwestie związane
z ewentualnym zwrotem zadatku. W konkretnym przypadku może się więc
okazać, że zawinione przez sprzedającego niesfinalizowanie umowy,
nie będzie się wiązało z koniecznością zwrotu zadatku w podwójnej
wysokości.[4]
Ustawodawca uregulował także
kwestię zwrotu zadatku dłużnikowi. Chodzi tu przede wszystkim o
takie sytuacje jak: rozwiązanie umowy na podstawie zgodnego
oświadczenia stron, rozwiązanie umowy przez sąd, nieważność umowy,
niewykonanie umowy z przyczyn niezależnych od stron, czy też
rozwiązanie umowy na podstawie okoliczności, za które obie strony
ponoszą odpowiedzialność. W tej sytuacji, jeśli jesteś dłużnikiem i
żądasz zwrotu zadatku, bądź też uważasz, że zwrot Ci się należy, a
jednocześnie zostałeś przez wierzyciela pozwany o zapłatę sumy
dwukrotnie wyższej, pamiętaj, że to Ty musisz udowodnić
okoliczności, które spowodowały niewykonanie zobowiązania, a za
które nie jest odpowiedzialna żadna ze stron, bądź też obie strony
ponoszą za nią odpowiedzialność.
Na koniec należy zwrócić
uwagę, że na mocy omawianej regulacji wierzyciel nie jest
zobowiązany do odstąpienia od umowy i zatrzymania zadatku, bądź
żądania jego zwrotu w podwójnej wysokości, dłużnik zaś nie jest
uprawniony aby zrezygnować z przedmiotu zadatku i w ten sposób
podjąć próbę zwolnienia się ze zobowiązania.
[1] Wyrok Sądu Najwyższego z 21.05.2005 r., sygn. akt V CK 577/04
[2] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 05.05.2010 r., sygn. akt I ACa 316/1
[3] Uchwała Sądu Najwyższego z 25.06.2009 r., sygn. akt III CZP
39/09; wyrok Sądu Najwyższego z 15.10.2008 r., sygn. akt I CSK
101/08
[4] Wyrok Sądu Najwyższego z 08.02.2008 r., sygn. akt I CSK
328/07
